出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

(資料圖片)

編輯|吳亞

作為輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類(lèi)型，代建由于資金占有量少，安全邊際較高，成為多家房企轉(zhuǎn)型、布局的賽道，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。如今2023年已過(guò)半，早在2021年就宣布轉(zhuǎn)型代建賽道的朗詩(shī)綠色管理業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？

8月28日上午，朗詩(shī)綠色管理發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告。中報(bào)顯示，上半年，朗詩(shī)錄得收入39.64億元，同比下降31%；歸母凈虧損3655萬(wàn)元，較去年同期虧損3.9億元大幅收窄。搜狐財(cái)經(jīng)梳理發(fā)展，凈虧損收窄的主要原因在于，朗詩(shī)應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)凈利潤(rùn)較去年同期增加3.5億元。

今年上半年，朗詩(shī)新增的9個(gè)項(xiàng)目，全部為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目。截至6月末，朗詩(shī)開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共73個(gè)，可售面積522.15萬(wàn)平方米，較去年同期大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)可售貨值約為998.5億元。

盡管朗詩(shī)已轉(zhuǎn)型代建賽道，但物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)仍是營(yíng)收主力。上半年，代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)5%營(yíng)收，而物業(yè)銷(xiāo)售的營(yíng)收貢獻(xiàn)超過(guò)九成。

開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目可售貨值998.5億元

2023年上半年，“朗詩(shī)出品”的簽約銷(xiāo)售額約為111.6億元，較去年同期基本持平；簽約建筑面積約為56.3萬(wàn)平方米。

其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額56.2億元，占比50.36%，主要是來(lái)自中國(guó)杭州、武漢、無(wú)錫、嘉興、成都、重慶、合肥等城市以及美國(guó)一、二線(xiàn)門(mén)戶(hù)城市的在售項(xiàng)目。

此外，上半年，朗詩(shī)代建開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目簽約銷(xiāo)售額則為55.4億元，占比49.64%。2021年以來(lái)，朗詩(shī)加速?gòu)膫鹘y(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，深耕代建市場(chǎng)。同時(shí)，朗詩(shī)代建開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度迅速走高，截至去年末達(dá)59.3%，超過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但從今年上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，其代建服務(wù)項(xiàng)目業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度出現(xiàn)回落，不及物業(yè)銷(xiāo)售。

不過(guò)，朗詩(shī)的業(yè)務(wù)拓展主要集中在代建開(kāi)發(fā)方面。中報(bào)顯示，2023年上半年，朗詩(shī)在國(guó)內(nèi)產(chǎn)共獲取了15個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目（包括開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目、技術(shù)輸出、咨詢(xún)服務(wù)及營(yíng)銷(xiāo)代理等，共帶來(lái)合同額約4億元。其中9個(gè)項(xiàng)目已落地。

中報(bào)顯示，這9月項(xiàng)目來(lái)自于蘇州、無(wú)錫、重慶、佛山，泰州等城市，均為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，新增可售面積約為112萬(wàn)平方米，可售貨值約為245.9億元，同比增長(zhǎng)216%。截至6月末，朗詩(shī)開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共73個(gè)，可售面積522.15萬(wàn)平方米，較去年同期大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)可售貨值約為998.5億元。

朗詩(shī)透露，“截至2023年6月30日，由我們提供代建服務(wù)及進(jìn)行小股操盤(pán)的項(xiàng)目共計(jì)99個(gè)，總可售面積547.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1087.7億元，占中國(guó)地區(qū)總累計(jì)貨值的94%?！?/p>

此外，朗詩(shī)在中報(bào)中展望，“未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將主要集聚在經(jīng)濟(jì)基本面好、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、有持續(xù)人口流入的一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市，高品質(zhì)、改善型產(chǎn)品將成為此類(lèi)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品”。

從中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2023年6月30日，朗詩(shī)在中國(guó)地區(qū)累計(jì)可售貨值為1156.1億元，其中一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市占比約55%，長(zhǎng)三角及大灣區(qū)占比近八成。

代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)5%營(yíng)收，凈利潤(rùn)虧損收窄

雖然從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備上看，朗詩(shī)已基本轉(zhuǎn)型代建賽道，但營(yíng)收主力依然是物業(yè)銷(xiāo)售。

今年上半年，朗詩(shī)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.64億元，同比下降約31%。其中，來(lái)自于開(kāi)發(fā)代建服務(wù)收入約為2.13億元，較去年同期下降24.7%，占比為5.3%；物業(yè)銷(xiāo)售收入約為37.5億元，占比高達(dá)94.6%。

此外，近年來(lái)，受市場(chǎng)下行沖擊以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整影響，朗詩(shī)盈利持續(xù)承壓，歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。

但在今年上半年，朗詩(shī)的利潤(rùn)虧損幅度收窄。中報(bào)顯示，上半年朗詩(shī)毛利潤(rùn)為7.3億元，去年為11.8億元；歸母凈利潤(rùn)虧損3655萬(wàn)元，去年同期為虧損3.9億元。

朗詩(shī)認(rèn)為，“2023年上半年雖然簽約銷(xiāo)售額仍然承壓，但是公司的整體業(yè)務(wù)得以正常運(yùn)營(yíng)，毛利率及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率保持穩(wěn)定，凈利潤(rùn)基本回正。”

搜狐財(cái)經(jīng)梳理中報(bào)發(fā)現(xiàn)，上半年朗詩(shī)凈利潤(rùn)虧損大幅收窄3.54億，主要源于兩方面：

一方面，朗詩(shī)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備收窄。中報(bào)顯示，截至今年6月末，朗詩(shī)金融資產(chǎn)減值虧損轉(zhuǎn)回凈額約為0.36億元，而去年上半年撥備約為1.75億元。

另一方面，朗詩(shī)來(lái)自合營(yíng)企業(yè)的投資收益大幅提高。中報(bào)顯示，今年上半年，朗詩(shī)應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)凈利潤(rùn)為0.49億元，而去年同期為虧損3.01億元。

對(duì)于去年上半年應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)虧損超3億元，朗詩(shī)曾解釋稱(chēng)：“主要為合營(yíng)項(xiàng)目預(yù)期減值導(dǎo)致公司應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)凈虧損增加?！?/p>

但在今年中報(bào)中，朗詩(shī)未對(duì)應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)凈利潤(rùn)增加3.5億元、最終回正的情況做出具體解釋。

“應(yīng)占合營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算方法是用朗詩(shī)在合營(yíng)企業(yè)的股權(quán)比例，乘以合營(yíng)企業(yè)自己的利潤(rùn)?！睂?duì)于該指標(biāo)回正的情況，一位不愿具名的審計(jì)師分析道。

在她看來(lái)，朗詩(shī)投資的合營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)增加較多、朗詩(shī)在合營(yíng)企業(yè)持股比例上升，或者今年合營(yíng)項(xiàng)目計(jì)提減值大幅降低，均會(huì)導(dǎo)致其在合營(yíng)企業(yè)中的應(yīng)占凈利潤(rùn)上升。

不過(guò)，朗詩(shī)亦未在中報(bào)中呈現(xiàn)合營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)、持股變動(dòng)等數(shù)據(jù)。

值得一提的是，朗詩(shī)正在試圖通過(guò)向合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)索取股息及墊款的方式，來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性。

去年以來(lái)，朗詩(shī)陷入流動(dòng)性緊張的窘境。截至今年6月末，朗詩(shī)的流動(dòng)負(fù)債超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)31.12億元，流動(dòng)借款為9.84億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為3.38億元。同時(shí)，朗詩(shī)違約本金為3627萬(wàn)美元（相當(dāng)于人民幣2.62億元）的優(yōu)先票據(jù)，因未在到期日付款。

此外，上半年，朗詩(shī)繼續(xù)虧損，且經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出凈額為9858萬(wàn)元。

朗詩(shī)稱(chēng)，“上述情況顯示存在重大不確定性，可能對(duì)本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力構(gòu)成重大疑問(wèn)?！?/p>

對(duì)此，朗詩(shī)在今年中報(bào)中提出6大措施來(lái)解決今年流動(dòng)性壓力，包括繼續(xù)積極調(diào)整銷(xiāo)售及預(yù)售加強(qiáng)回款、對(duì)建筑商及供應(yīng)商安排好付款；積極解決違約美債問(wèn)題等。

其中，朗詩(shī)提到：“集團(tuán)已與潛在買(mǎi)方接洽，以出售本集團(tuán)子公司持有的若干投資性物業(yè)，以及持有投資性物業(yè)的若干合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)的股權(quán)。此外，集團(tuán)將根據(jù)該等項(xiàng)目的預(yù)售及現(xiàn)金流狀況，持續(xù)向部分合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)索取股息及墊款。”