前幾天,證監(jiān)會(huì)找房企和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)了個(gè)會(huì)。
主要是聊聊房企銷(xiāo)售和債務(wù)情況,怎么打開(kāi)融資渠道。
證監(jiān)會(huì),也急的。
(資料圖)
前不久的ZZJ會(huì)議上,剛剛宣布“要活躍資本市場(chǎng),提振投資者信心?!保€發(fā)文“讓居民通過(guò)股票、基金也能賺到錢(qián)”。
結(jié)果,剛過(guò)一個(gè)星期,碧桂園暴雷直接拉爆了地產(chǎn)和民企,配合著各路“好消息”,A股這禮拜都跌麻了。
碧桂園更是直接成了仙股...
有些人說(shuō),碧桂園倒在了黎明前;還有人覺(jué)得碧桂園倒下了,才是房地產(chǎn)的黎明...
一個(gè)年銷(xiāo)售額幾千億的宇宙房企,都撐不住了,更何況那些小一點(diǎn)的民營(yíng)公司。
他們等了兩年的風(fēng),終究還是沒(méi)來(lái)。
前天,還有一個(gè)新聞。
弘陽(yáng)地產(chǎn)出售廣州增城項(xiàng)目“珠實(shí)弘陽(yáng)時(shí)光薈”予珠實(shí),作價(jià)2.95億。完成后,弘陽(yáng)徹底退出項(xiàng)目,由珠實(shí)全資控股。
時(shí)光薈位于永寧,處于增城和黃埔的交界處,均價(jià)1.5-1.7萬(wàn)/平,66-96平的剛需戶(hù)型,戶(hù)型還挺不錯(cuò)的。
不過(guò),這地方雖然和黃埔交界,卻沒(méi)有地鐵,是硬傷。
看區(qū)位圖就知道,這地方純純剛需圣地,房企修羅場(chǎng)。只要進(jìn)來(lái)了,不卷掉半條命是很難逃出去的。
這塊地,當(dāng)初拿地比較早,2020年的時(shí)候價(jià)格不算貴,16.61億,總建面近23萬(wàn)方,單價(jià)7200/平出頭。
按照現(xiàn)在售價(jià)來(lái)看,是妥妥有得賺,起碼不虧,高峰期還賣(mài)接近2萬(wàn)/平。
但是弘陽(yáng)這次退出項(xiàng)目,是虧錢(qián)撤出去的,在報(bào)表中最終虧損3110萬(wàn)。
實(shí)際虧損,比這個(gè)數(shù)還多。
在退出前,項(xiàng)目公司還欠弘陽(yáng)4.8億的股東貸款。
最終,弘陽(yáng)這筆貸款卻只賣(mài)出了2.95億的價(jià)格。
弘陽(yáng)給出的原因是:根據(jù)項(xiàng)目的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況及回款預(yù)期安排,并考慮到資金調(diào)回的時(shí)間價(jià)值以及預(yù)期項(xiàng)目公司目前的項(xiàng)目虧損,公司認(rèn)為項(xiàng)目公司股東投入無(wú)法全額收回,故銷(xiāo)售貸款的代價(jià)存在折讓。
說(shuō)人話(huà)就是↓
一、回款慢,等不及了。
二、項(xiàng)目公司還在虧錢(qián),預(yù)計(jì)拿不回錢(qián)了。
弘陽(yáng)很急回款,要求出售完成后的兩個(gè)工作日,就要珠實(shí)打全款。
所以,弘陽(yáng)選擇刀自己一刀撤出項(xiàng)目,將這個(gè)攤子甩回給珠實(shí)。
這不是弘陽(yáng)在廣州第一次干這種虧本撤出的買(mǎi)賣(mài)了。
2022年8月,弘陽(yáng)退出白云項(xiàng)目“招商弘陽(yáng)電建南國(guó)雍云邸”,將項(xiàng)目賣(mài)給招商,作價(jià)8.57億元。
雍云邸位于白云湖板塊的滘心,均價(jià)3.2-3.6萬(wàn)/平,戶(hù)型76-105平。
這塊地雖然位于主城區(qū)白云,有地鐵+學(xué)校,但屬于新興板塊,樓價(jià)也很貴,是板塊地王。
2021年首批集中供地,弘陽(yáng)以總價(jià)35.9億,樓面價(jià)2.66萬(wàn)/平。
對(duì)比現(xiàn)在的售價(jià),真是血虧。
最初,弘陽(yáng)為這個(gè)項(xiàng)目?jī)敉度肓?1.27億,一年后卻只收回了8.57億,虧損約2.7億。
外來(lái)房企在廣州虧錢(qián),不是新鮮事,知根知底的廣州本土房企也會(huì)踩坑。
雅居樂(lè)老板侄子的上市房企景業(yè)名邦,也干了。
去年,景業(yè)名邦將增城項(xiàng)目格林水岸的股權(quán),賣(mài)回給金地,作價(jià)2.9億。
這塊地也是在2021年首次集中供地出讓的,溢價(jià)率達(dá)31.52%!
金地以9.18億元競(jìng)得,樓面價(jià)11038元/㎡,隨后引入了景業(yè)名邦合作。
有趣的是,景業(yè)名邦在金地拿地后才進(jìn)入的合作,卻在項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)時(shí)就退出了...
一來(lái)一回,連開(kāi)盤(pán)水花都沒(méi)見(jiàn)到,你猜景業(yè)名邦虧了多少?1.2億。
在退出公告中,景業(yè)名邦這樣寫(xiě)道:在當(dāng)前不利的市況下,不太可能在并無(wú)重大虧損的情況下出售項(xiàng)目的在建物業(yè)。
攤牌了不裝了,市場(chǎng)不好就認(rèn)虧退出。
項(xiàng)目去化太慢,靠現(xiàn)金流活下去才是房企的第一要點(diǎn),能夠套現(xiàn)的項(xiàng)目,出險(xiǎn)房企一般都會(huì)賣(mài)掉。
其實(shí),像弘陽(yáng)、景業(yè)名邦這樣的房企還算幸運(yùn),這幾個(gè)項(xiàng)目都有珠實(shí)、金地大型房企在旁邊兜底,能把項(xiàng)目套現(xiàn)。
真正慘的,像正榮、力高、融創(chuàng)、德信這些在廣州,都直接擺爛了。
統(tǒng)計(jì)了2021年集中供地的名單,竟然還有11宗地塊還沒(méi)開(kāi)盤(pán),兩年半過(guò)去了,當(dāng)初搶的要生要死,現(xiàn)在拿到了直接擺爛。
有的項(xiàng)目曾經(jīng)預(yù)熱過(guò)一段時(shí)間等風(fēng)來(lái),風(fēng)沒(méi)來(lái)就直接走了,像振業(yè)學(xué)府里。
還有的盤(pán),剛建起個(gè)銷(xiāo)售中心,發(fā)現(xiàn)自己地價(jià)比旁邊的房?jī)r(jià)還貴,直接溜了,像徐福上坤云鏡風(fēng)華。
高位站崗的房企太難了,尤其是在融資手段大幅減少的情況下,拿錯(cuò)地基本就宣判了死刑,在高位根本找不到人接盤(pán)。
而那些成功開(kāi)盤(pán)的房企,很多也是咬牙堅(jiān)持。
建發(fā)在2021年集中供地拿下的南沙橫瀝島地王建發(fā)明珠灣璽,一樣虧本賣(mài)。
據(jù)建發(fā)年報(bào)透露,項(xiàng)目計(jì)劃總投資額31.4億,建面8.9萬(wàn)平,算下來(lái)每平米成本3.6萬(wàn)/平左右。
而在上個(gè)禮拜,這個(gè)樓盤(pán)有特價(jià)房一度有特價(jià)房低至2.5-2.6萬(wàn)/平,即使按均價(jià)也才3.2-3.6萬(wàn)/平,妥妥賣(mài)一套虧一套。
其實(shí),早在去年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,建發(fā)就基本已經(jīng)認(rèn)栽了。
在2022年年報(bào)中,建發(fā)計(jì)提了1.89億的期末跌價(jià)準(zhǔn)備。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是房子沒(méi)交付,建發(fā)根據(jù)周邊市場(chǎng)降價(jià),做出的提前預(yù)計(jì)虧損。
房子還沒(méi)賣(mài)多久,先預(yù)虧快2個(gè)億。
房企只要拿錯(cuò)地,和大眾買(mǎi)家一樣在高位站崗。
現(xiàn)在的房企,沒(méi)了當(dāng)初的豪言壯語(yǔ),認(rèn)清現(xiàn)實(shí),活下去。
有的房企,可以拿著項(xiàng)目一邊賣(mài)一邊等利好,而有的房企早已扛不住只能虧本退出。
只是,兩年了,他們等的風(fēng),還沒(méi)來(lái)。
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