從出圈的萬柳少爺?shù)椒ㄅ膯蝺r刷新北京樓市天花板，萬柳書院是北京豪宅市場中的全網(wǎng)頂流。5 月 8 日，萬柳書院再度攀上熱搜，依然與法拍有關，只不過這一次的主角不是業(yè)主，而是背后的開發(fā)商中赫集團。

(資料圖)

近日，中國信達將一則標的金額超過 46 億元的債權擺上了法拍貨架。京東拍賣平臺顯示，此次債權的抵押物包括赫華恒瑞公司名下海淀區(qū)萬柳書院的 75 套住宅、商業(yè)服務用房以及車位。

截至 2023 年 1 月 31 日，債權總額約 46.95 億元，其中債權本金 37.5 億元。中赫集團有限公司是共同債務人，中赫置地、中赫集團實際控制人周金輝及其配偶提供連帶責任保證。

中國信達在拍賣資料中表示，該債權項目到期日為 2025 年 3 月，但債務人曾存在逾期等違約情形。

公告中列出了作為抵押物的 75 套住宅的樓號、單元號和房號，并表示房源狀態(tài)為未售出。36 氪在住建委網(wǎng)站一一查詢發(fā)現(xiàn)，75 套住宅中有 15 套在住建委網(wǎng)站顯示已網(wǎng)簽。有熟悉萬柳書院的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴 36 氪，這些住宅大多已售出并有業(yè)主入住，但處在未網(wǎng)簽的狀態(tài)。

75 套豪宅怎么辦？

物以稀為貴。在二手房平臺上，萬柳書院常年處于無房可售的狀態(tài)，法拍房市場上萬柳書院的掛牌也較為罕見。2022 年以 1.09 億元成交的一套萬柳書院法拍房，經(jīng)歷了多達 117 輪報價，折合單價約 36.46 萬元 / 平方米，刷新北京樓市成交單價的新高。

海淀區(qū)一位二手房經(jīng)紀人告訴 36 氪，該社區(qū)的買家以互聯(lián)網(wǎng)高管居多，上次經(jīng)手該小區(qū)二手房成交房源還是兩年前，新房幾乎沒有庫存。

36 氪梳理發(fā)現(xiàn)，在抵押物清單中，至少有 2 號樓一單元 401、2 號樓一單元 501、2 號樓三單元 301、4 號樓二單元 501、5 號樓二單元 502、5 號樓三單元 502、5 號樓三單元 601、12 號樓 401 等在內(nèi)的15 套房產(chǎn)，在住建系統(tǒng)網(wǎng)站顯示為已網(wǎng)簽狀態(tài)，而非法拍公告中的 " 全部未售 "。

另一位熟悉債權抵押的業(yè)內(nèi)人士稱，不少開發(fā)商把現(xiàn)房或在建工程的權證抵押出去進行債務融資，受限于資金周轉(zhuǎn)等因素無法按時解抵押，就會導致購房業(yè)主不能落實產(chǎn)權。

對于已網(wǎng)簽的房產(chǎn)被抵押，北京京都律師事務所鄭美玲律師表示，網(wǎng)簽是購房環(huán)節(jié)的一個流程，不具有物權登記的效果。如要避免出現(xiàn)類似情況，業(yè)主要在第一時間申請預告登記。

廣東華商律師事務所周爭鋒律師分析稱，如開發(fā)商在辦理預售許可證或申請現(xiàn)售時，抵押權人同意開發(fā)商出售已經(jīng)抵押的商品房，在以往司法實踐中，一般認為抵押權消滅，銀行只能對買受人支付的購房款行使代位權。《民法典》第 406 條規(guī)定了帶抵押轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，有抵押的不動產(chǎn)也可以辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原抵押權繼續(xù)有效，似乎是否定了以前的司法實踐觀點，也就是抵押權人允許轉(zhuǎn)讓不代表放棄抵押權。

萬柳書院的 75 套法拍連帶房產(chǎn)，業(yè)主方要如何維權？周爭鋒稱，具體到看查封和簽訂買賣合同的時間，查封在簽買賣合同，簽訂在后買賣合同無法對抗前面的查封。購房者提供的證據(jù)，不能達到優(yōu)先保護條件的，可能出現(xiàn)房財兩空。購房者購買了已經(jīng)有查封的房子，屬于自己粗心大意造成的，應承擔不利的法律后果。

同時，周爭鋒提醒購房者發(fā)現(xiàn)問題以后，應該立即提出異議，可以通過訴訟手段維護自身合法權益。" 主要是舉證簽訂正式買賣合同時間、入住時間及購房款的支付情況。所提供的證據(jù)，不能達到優(yōu)先保護條件的，可能出現(xiàn)房財兩空的情況。"

中赫集團怎么了？

萬柳書院是民營地產(chǎn)開發(fā)商中赫集團在 2012 年以 26.3 億元拿地開發(fā)的住宅項目，除此之外中赫集團旗下項目包括北京釣魚臺 7 號院、北緯 40 度、望京誠盈中心等。

近年來，中赫集團在北京幾乎沒有新增土地儲備，反而跨界進入足球圈，舉債投資成為北京國安足球俱樂部的大股東。

中赫置地向國安足球俱樂部合計增資總計 35.56 億元，其中 15.56 億元由自有資金出資，剩余 20 億元由山東國際信托貸款提供。

2019 年，山東國際信托發(fā)起的 " 睿遠 76 號集合資金信托計劃 " 相關資料顯示，信托資金用于向中赫置地發(fā)放信托貸款，用于向北京中赫國安足球俱樂部有限責任公司增資。增資的資金主要用于支付該俱樂部球員轉(zhuǎn)會費用、球員工資等日常經(jīng)營費用。

債務壓力之下，2021 年 7 月，中赫置地先后兩次將公司的股權質(zhì)押給了山東國際信托。

企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，目前中赫集團共有 5 條被執(zhí)行信息，執(zhí)行標的總金額為 11 億元，其中超過 10 億元來自北京國安。集團旗下公司中赫置地、中赫置地投資控股也都處于失信被執(zhí)行人狀態(tài)。

另據(jù)天眼查顯示，2022 年中赫集團持有的中赫置地投資控股、北京中赫工體商業(yè)管理中心（有限合伙）、中赫技術投資控股有限公司超過 1.1 億元股權被凍結(jié)。

此前有消息人士稱，" 萬柳書院被拿去抵押，是因為豪宅的貨值一直在漲，而公司增量難尋。"

對于萬柳書院債權資產(chǎn)的法拍處置計劃，36 氪致電中國信達和中赫集團相關聯(lián)系人，截至發(fā)稿前未得到回應。